Планувате да закупите имот „ново строителство“. За този вид сделки често се използва и популярното наименование закупуване на имот „на зелено“.
Ето няколко основни съвета, които ще ви помогнат да сключите успешна сделка:
- Важно е в процеса на сключване на така наречения предварителен договор за покупка на недвижим имот и строителство да ангажирате адвокат с опит в сферата на вещното, облигационно право и устройство на територията. Процесът по сключване на такъв вид договор и действията от ваша страна в хода на строителството са уредени от множество нормативни актове и е препоръчително да бъдете подпомагани от специалист.
- След като сте харесали имот, към който имате интерес да закупите не пропускайте следните стъпки:
- Осигуряване на финансиране. В случай, че не разполагате изцяло със средства, подсигурете кредитни като изберете банка и преминете процедура по одобрение, която ще ви насочи каква сума можете да получите на база доходите ви и обезпеченията, които предлагате;
- Проучване на строителя – важна стъпка е да бъде извършена детайлна проверка на финансовото състояние и за липса на данни в публичните регистри за задлъжнялост на строителя; Проучване на строителя за необходимите разрешителни документи и вписвания в регистри за изпълнение на сградата;
- Проучване на имота за вписани „тежести“ – ангажираният от вас адвокат ще трябва да проучи както обекта, който смятате да закупите, така и поземления имот, в който той ще бъде построен; ще трябва да се снабдите с документ, удостоверяващ, че няма права на трети лица върху имота, които могат да застрашат собствеността ви;
- Ако строителят ползва кредит за строителство– следва да се предвидят специфични условия в сключвания от вас договор, ако към момента на сключването му върху имотите, които закупувате има учредени тежести в полза на банки за ползван от строителя кредит за строителството. Tова е често срещана практика, но следва да гарантирате бъдещото заличаване на тежестите върху имота ви;
- Проучване на строителната документация, дали същата е одобрена от компетентните органи и дали в хода на строителство са налични необходимите актове и протоколи; Проучване дали са сключени необходимите договори за присъединяване към ел. мрежа и ВиК;
- Преглед на договора– важно е да знаете:
- Имотът, който закупувате, следва да е подробно описан (индивидуализиран), в това число и с граници;
- Следва да е уговорен срок, в който собствеността върху него ще ви бъде прехвърлена;
- Следва да е договорена продажната му цена (тя обикновено включва различни компоненти, които е добре да бъдат описани- право на строеж/ собственост; цена на строителство; цена на отделните обекти- апартамент/ гараж/ паркомясто);
- Особено внимание следва да се обърне и на описанието на закупувано паркомясто– ако предвиждате такова, поради множеството специфики на този вид обекти;
- Ако закупувате имот със статут на ателие, също трябва да обърнете внимание на някои особености на този вид вещи;
- Важно е да бъдат описани влаганите материали и степента на завършеност на обектите, които закупувате и на бъдещата сграда;
- Следва да бъде договорен срокът за построяване и въвеждане в експлоатация на сградата, имайте предвид, че много често строителите се ангажират с конкретен срок за завършване на сградата до степен с подписан Акт 15 и не поемат категоричен ангажимент за срока за снабдяване с Удостоверение за въвеждане в експлоатация/ Разрешение за ползване, а без този акт няма да може да ползвате имота си;
- Препоръчително е да бъдат договорени срокове на междинните етапи, за да имате контрол върху напредъка на строителството;
- От първостепенна важност е да бъдат правилно и недвусмислено разписани клаузите за гаранционна отговорност на строителя.
- Особено внимание следва да се обърне на предлагани пълномощни в полза на строителя, с които го упълномощавате да ви представлява в хода на строителството и снабдяване с документи, актове и протоколи, свързани с него;
- Договаряне на условията за разваляне на договора при неизпълнение и неустойки при такъв случай.
- Консултиране за данъчните аспекти на сделката и евентуални препродажби на закупувания от вас имот.
- Уреждане на отношенията относно избор на доставчик на електрическа енергия и сключване на необходимите договори за това.
Автор – Адвокат Ирина Колева – Адвокат недвижими имоти
